گروه
راه و مسکن: کرایه خانه دائما در حال بلعیدن سرمایههای مستاجران است و در
این شرایط دولت و مجلس راه حل را در تعیین سقف افزایش اجارهبها دیدهاند.
به گزارش «تجارت»، عدم تمکین از سقف مجاز افزایش سالیانه اجارهبها
تنبیهاتی همچون حذف معافیت مالیاتی برای مالکان، افزایش مالیات، هزینه
دادرسی برای صاحبخانهها و اعمال جریمه برای بنگاههای معاملات ملکی متخلف
در پی دارد؛ این در حالی است که کارشناسان معتقدند فشار به مالکان باعث
کاهش عرضه مسکن استیجاری و التهاب بیشتر بازار اجاره میشود.مدیریت فوری
بازار اجاره توسط دولت و مجلس در حال پیگیری است. دولت مشابه دو سال گذشته
تعیین سقف برای اجاره بها را در دستور کار قرار داد و امسال این طرح را به
تایید سران قوا رساند. بدین ترتیب اعلام شد که حد مجاز افزایش اجاره بهای
سالیانه در تهران ۲۵ درصد و دیگر شهرها ۲۰ درصد خواهد بود. قراردادهای
اجاره نیز به طور خودکار تمدید میشود. به طور مثال اگر نرخ قرارداد اجاره
یک واحد مسکونی در شهر تهران در سال گذشته ۱۰۰ میلیون تومان ودیعه و ۳
میلیون تومان اجاره بوده، در سال جاری ۲۵ درصد به قیمت رهن و ۲۵ درصد به
نرخ اجاره افزوده میشود. بر این اساس ودیعه واحد مورد نظر ۱۲۵ میلیون و
اجاره ماهیانه آن ۳ میلیون و ۷۵۰ هزار تومان خواهد شد. این روزها از هر
طریقی وضعیت بازار اجاره را رصد میکنیم به اعداد و رقمهای نگرانکننده
میرسیم. به دفاتر املاک که سر میزنیم مستاجران از نرخهای جدید شوکه
شدهاند آگهیها هم عمدتا قیمتهای دلخواه صاحبخانهها را به تصویر میکشد.
مشاوران املاک شهر تهران از قیمتهای نجومی اعلام شده توسط مالکان سخن
میگویند. البته مثل دو سال قبل، دولت قرار بود نرخها را کنترل کند و نرخ
مجاز افزایش اجارهبها را ۲۵ درصد عنوان کرد ولی آمار رسمی از رشد ۴۹ درصدی
در پایتخت حکایت دارد. هر روز یک خبر از تدوین بستههای حمایتی دولت از
اقشار اجارهنشین شنیده میشود. اخیرا هم رستم قاسمی ـ وزیر راه و شهرسازی
از تدوین یک بسته جدید خبر داده اما ظاهرا کار از بسته و سیاست و
دستورالعمل و بخشنامه گذشته است. طبق آخرین آمار متوسط اجاره هر متر مسکن
در تهران ۱۲۶ هزار و ۹۰۰ تومان شده است؛ یعنی نرخ اجاره یک واحد ۵۰ متری ۶
میلیون و ۳۰۰ هزار تومان میشود. کرایه خانه مثل یک سیل، مستاجران را
میبرد و ظاهرا دولت و مجلس هم کار خاصی از دستشان برنمیآید. اگرچه
مسئولان وزارت راه و شهرسازی میگویند ملاکشان آمار رسمی مرکز آمار است که
نشان میدهد در سال ۱۳۹۹ نرخ رشد سالیانه اجاره ۳۲ درصد بوده اما گزارش
بانک مرکزی از افزایش ۴۶ درصد در سال ۱۴۰۰ حکایت دارد. در برخی مناطق
پایتخت اوضاع خیلی متفاوت است و با رشدهای ۵۰، ۷۰ و حتی ۱۰۰ درصد مواجهیم.
آنچه در این شرایط رخ میدهد عمدتا کوچ مستاجران به واحدهای کوچکتر،
قدیمیتر و مناطق کم برخوردارتر است. اما درد واقعی وضعیت بازار اجاره را
مستاجری درک میکند که صاحب خانه اسباب و اثاثیهاش را به داخل کوچه ریخته
است. دقیقا یک ماه قبل به مانند دو سال گذشته دولت بسته سیاستی حمایت از
مستاجران را تدوین کرد. بر این اساس سقف افزایش اجاره بهای مسکن نسبت به
سال ۱۴۰۰ در تهران حداکثر ۲۵ درصد، کلانشهرهای بالای یک میلیون نفر جمعیت
۲۰ درصد و سایر شهرها ۱۵ درصد به تصویب رسید. همزمان مجلس شورای اسلامی طرح
دوفوریتی در این خصوص ارایه کرد. سالهای ۱۳۹۹ و ۱۴۰۰ هم دقیقا این سیاست
دنبال شد اما طبق اعلام بانک مرکزی از وضعیت رشد سالیانه اجارهبها در
اردیبهشت ۱۴۰۱ نرخها در تهران ۴۹ درصد و در کل کشور ۵۰ درصد رشد کرده است.
از طرف دیگر مجلس شورای اسلامی طرح دوفوریتی به منظور کنترل بازار اجاره
ارایه کرده که شباهتهایی به برنامه دولت دارد. از آنجا که دولت لایحهای در
این خصوص ارایه نداده، مجلس اقدام به ارایه طرح در این زمینه کرده است.
این طرح هم اکنون به کمیسیون عمران مجلس جهت بررسی بیشتر ارجاع شده است.
گذشته از آنکه با توجه به تورم حدود ۴۰ درصد سالهای گذشته که هم اکنون به
۵۲ درصد رسیده، نقدهایی به سقف مجاز افزایش اجارهبها توسط برخی کارشناسان
وارد شده، اما تجربه دو سال گذشته نشان میدهد مهمترین پاشنه آشیل تعیین حد
مجاز برای قراردادهای اجاره، عدم ضمانت اجرایی آن است. به طوری که در دو
سال اخیر بسیاری از موجران به راحتی حکم تخلیه را به دست مستاجر دادند.
چهار راه گریز از مصوبه دولت
چهار بند
در قانون دو سال اخیر وجود داشت که به نوعی راه گریز را برای مالکان فراهم
میکرد. به این صورت که اگر مالک قصد سکونت در ملک مورد نظر را داشته باشد،
خانه خود را بفروشد، قصد ساخت و ساز داشته باشد یا فرزند ذکور او به لحاظ
ازدواج بخواهد در خانه ساکن شود مالک میتواند قرارداد مستاجر را در پایان
مدت قرارداد فسخ کند. البته در طرحی که مجلس در دستور کار قرارداده بنا به
گفته نمایندگان، ضمانت اجرایی لازم وجود دارد. بنا به گفته آرا شاوردیان ـ
عضو کمیسیون عمران مجلس، اعمال جریمه برای بنگاههای معاملات ملکی متخلف،
حذف معافیت مالیاتی، افزایش مالیات و هزینه دادرسی برای صاحب خانههایی که
مبالغ خارج از عرف تعیین میکنند از جمله ضمانتهای اجرایی برای رعایت سقف
مجاز افزایش کرایه خانه است اما برای تحقق تمامی این موارد وجود سامانه
اطلاعاتی قوی از اهمیت بسیار زیادی برخوردار بوده و طرح مجلس نیز به این
مهم تاکید دارد. قوای سهگانه در حالی به طرح ساماندهی بازار اجاره ورود
کردهاند که زیرساختهای نرمافزاری و سختافزاری لازم برای اعمال این
سیاستها وجود ندارد. از سوی دیگر بازار اجاره هماکنون با فشار تقاضا
مواجه شده است. به دلیل رشد قیمت مسکن در چهار سال اخیر و تبعیت اجارهبها
از قیمت مسکن، تورم بازار اجاره در سه سال گذشته شتاب گرفته است.بر اساس
اعلام مرکز آمار، رشد اجارهبها در کل کشور طی ماههای خرداد سالهای ۱۳۹۹
تا ۱۴۰۱ به ترتیب ۲۴.۱ درصد، ۲۷.۸ درصد و ۳۱.۷ درصد بوده است. در واقع تورم
اجاره بها در خرداد امسال در مقایسه با سال گذشته ۱۴ درصد رشد داشت. تورم
ماهیانه اجاره بها نیز در خرداد ۱۴۰۱ به میزان ۲.۳ درصد بود. اردیبهشت ماه
این رقم ۲.۵ درصد اعلام شد. در شهر تهران نیز جدیدترین آمار از قیمت اجاره
مسکن که توسط وزارت راه و شهرسازی ارایه شده حاکی از آن است که در اردیبهشت
۱۴۰۱ میانگین نرخ اجاره بهای هر متر خانه در پایتخت به ۱۲۶ هزار و ۹۰۰
تومان رسیده است. این رقم در سال ۱۴۰۰ معادل ۸۴ هزار و ۸۰۰ تومان و در سال
۱۳۹۹ برابر با ۶۲ هزار و ۹۰۰ تومان بود. ۱۱ سال قبل یعنی سال ۱۳۹۰ نیز
متوسط نرخ اجاره هر متر مسکن در تهران ۱۲ هزار و ۹۵۰ تومان بوده است. بر
این اساس آمار از رشد ۸۸۰ درصدی اجاره بها در پایتخت طی ۱۱ سال اخیر حکایت
دارد. این در حالی است که توان مالی خانوارهای مستاجر به لحاظ اختصاص بخش
قابل توجهی از درآمدهایشان برای اجارهبها هر ساله کمتر میشود. بر اساس
برخی آمارهایی که توسط مسئولان و کارشناسان ارایه می شود اجارهبها
هماکنون ۶۵ درصد هزینه خانوارهای مستاجر را به خود اختصاص میدهد.