نسخه چاپی
طرح نوسازی بافتهای ناکارآمد شهری به کجا میرسد
طبق
ماده ۱۲۱ لایحه برنامه هفتم توسعه، برای تشویق مالکان به مشارکت در نوسازی
بافتهای فرسوده، وزارت راه و شهرسازی مجاز است در فرآیند معاوضه کلید به
کلید واحدهای بافت فرسوده با واحدهای نوساز یا اراضی تحتمالکیت خود، در
نرخ کارشناسی واحدهای نوساز یا اراضی معوض مزبور تا سقف ۴۰ درصد تخفیف
اعمال یا اراضی یا واحدهای مسکونی واقع در بافت فرسوده را تا سقف ۴۰ درصد
بیش از نرخ کارشناسی قیمتگذاری کند. آییننامه اجرایی این بند شامل معیار
انتخاب شیوه مناسب، سقف ریالی تخفیفات قابلاعمال، ظرف ۶ ماه از تصویب این
قانون توسط وزارت راه و شهرسازی تهیه و بهتصویب هیاتوزیران میرسد. دولت
برای اجرای طرح نوسازی و بهسازی بافتهای ناکارآمد شهری از سال گذشته
بستههای تشویقی را ابلاغ کرده است. از جمله بسته تشویقی ۱۹بندی که از جمله
مفاد آن میتوان به تسهیل در تامین پارکینگ، تسهیل شرایط توده و نما،
اعطای یک یا ۲ طبقه تشویقی و ایجاد کاربری انتفاعی در طبقه همکف بهمنظور
حمایت از کسبوکارهای خانگی اشاره کرد. براساس آخرین آمار در سال ۱۴۰۰
نوسازی مسکن به ۶۱ هزار واحد و سال ۱۴۰۱ به ۶۵هزار واحد رسید که رشد ۶۲
درصد در مقایسه با میانگین دولتهای قبل را نشان میدهد. این آمار از تعداد
پروانههای صادره استخراج شده است. در چهارماهه ابتدای امسال هم بیش از ۲۰
هزار پروانه در بافتهای فرسوده صادر شده است که از رشد ۴۰ درصد در مقایسه
با چهارماهه ابتدای سال گذشته حکایت دارد. ارائه تسهیلات بافت فرسوده،
تخفیفهای پروانه، عوارض ساختمانی، انشعابات و مشوقهای شهرسازانه، معاوضه
خانه فرسوده با زمین یا واحد نوساز با تخفیف ۴۰ درصد از جمله برنامههای
اجرایی شرکت بازآفرینی شهری ایران و مجموعه دولت برای نوسازی مسکن مردمی
است که باتوجه به تجربههای قبلی دولت در بازار مسکن، کمتر کسی به آن امید
دارد که به نتیجه برسد.
اما و اگرهای بازار مسکن در ایران
فردین
یزدانی، مدیر علمی طرح جامع مسکن کشور درباره طرح معاوضه خانههای فرسوده
با واحد نوساز به صمت توضیح داد: موضوعی که وزارت راه و شهرسازی برای بافت
فرسوده مطرح کرده است، قبلتر در کشور ترکیه اجرا و نتایج مطلوبی نیز حاصل
شد، اما اینکه طرح یادشده در کشور ما هم به نتایج مطلوبی برسد، با اما و
اگرهای زیادی روبهرو است و نوع برنامهریزی برای بازار مسکن در کشور ما با
خیلی از کشورهای دیگر متفاوت است. وی در ادامه افزود: طرح معاوضه خانههای
فرسوده با واحد نوساز باید به این گونه باشد که در ابتدا شرکتها با
سرمایههای خود اقدام به ساخت یکسری واحد در یک مکان مشخص و سپس بعد از
شناسایی واحدهای فرسوده موردنظر اقدام به تهاتر و معاوضه کنند. بهطورکلی
چنین اقداماتی باید با یک سرمایهگذاری سنگین و مدیریت همهجانبه همراه
باشد، در غیر این صورت بهجایی نمیرسد.
حل مشکل بافت فرسوده پیچیده است
یزدانی
خاطرنشان کرد: مشکل بافت فرسوده در شهری مثل تهران حاصل سلسلهای از
اشتباهات گذشته است که حل کردن آن، آسان نیست و پیچیدگیهای خود را دارد.
درحالحاضر دولت تنها میتواند با تامین منابع مالی مناسب برای خود و ارائه
سوبسیدهای مناسب، برای نجات بافت فرسوده تلاش کند. مدیر بازنگری طرح جامع
مسکن پیرامون بحث تراکمفروشی در بافت فرسوده خاطرنشان کرد: این موضوع نیز
دردسرهای خود را دارد، زیرا درست است که با این اتفاق تعداد خانههای
فرسوده کاهش پیدا میکند، اما در سمت دیگر با افزایش جمعیت و کاهش امکانات
رفاهی، مشکلات دیگری برای شهروندان این مناطق ترسیم میشود که ایراد بزرگی
است. از اساس بارگذاری تراکم در کوتاهمدت میتواند ساختوساز را بهبود
ببخشد، اما در میانمدت و بلندمدت، بهطورقطع افزایش تراکم در واحدهای
مسکونی، نرخ آن را متاثر کرده و بازار مسکن با جهش قیمتی بیشتری مواجه شده
است و در نهایت شهر گرانتر میشود. وی گفت: یکی از روشهای پیشنهادی برای
ساماندهی اوضاع فعلی، اجرای نظام بازتوزیع زمین و نوسازی بافتهای فرسوده
است که میتواند به کاهش نرخ زمین نیز کمک شایانی کند، البته در یکی، دو
دهه گذشته دولتها در این زمینه اقداماتی انجام داده و تسهیلات ویژهای به
سازندگان و انبوهسازان فعال در این زمینه اعطا کردهاند که برخی از آنها
مورداستقبال قرار گرفته و بعضی دیگر نتوانستهاند سازندگان مسکن را ترغیب
کنند. این کارشناس ارشد مسکن برای تسریع در فرآیند نوسازی بافت فرسوده
پیشنهاد گفت: موفقیت در نوسازی بافتهای فرسوده بیشتر از آنکه نیازمند
همکاری انبوهسازان و سازندگان بخش خصوصی باشد، نیاز به ایجاد یک بازار
اجتماعی یا سازماندهی ساکنان محل دارد تا بدینصورت و با همراهی و هماهنگی
آنها، بافتهای فرسوده احیا شود. اگر مدیران ارشد حوزه مسکن تمایل و
برنامهای برای بهرهگیری از نیروی مردمی داشته باشند، میتوان شاهد نوسازی
تمام بافتهای فرسوده بود.