رکود زمستانی در بازار مسکن

مجید گودرزی، کارشناس حوزه مسکن در گفتگو با خبرنگار اقتصاد آنلاین در خصوص پیش‌بینی بازار مسکن تا انتهای سال گفت: رونق بازار مسکن تا شب عید ممکن نیست؛ چراکه به قدری قدرت خرید مردم پایین آمده و قیمت مسکن بالا رفته که تقاضای مصرفی در این بازار نزدیک به صفر شده است. وی افزود: کسانی که معمولا برای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن اقدام می‌کردند، منتظر کاهش قیمت‌ها هستند و آنهایی هم که قبلا سرمایه‌گذاری کرده‌اند، در تلاش هستند تا این کاهش قیمت را به خریدار بعدی منتقل کنند که البته خریداری هم در بازار نیست. گودرزی ادامه داد: مجموع معاملات صورت گرفته ی بازار در ماه گذشته، ۳۵۰۰ مورد بوده که بخشی از آن، مربوط به اجرای احکام قضایی و بخشی دیگر هم توسط اشخاص حقوقی انجام شده است. این کارشناس حوزه مسکن گفت: در شرایط فعلی به دلیل باز بودن دست مالکان و سازندگان در قیمت‌گذاری مسکن، توانایی مردم برای خرید به صفر رسیده، پس تا زمانی که قیمت‌ها به شرایط تعادلی بازنگردد امکان ایجاد رونق وجود ندارد.
گودرزی در مورد رابطه قیمت مسکن و نرخ ارز نیز گفت: صنعت ساختمان دچار بحران شده و بخش بزرگی از خریداران و تاثیرگذاران، از این بازار خارج شده‌اند؛ ضمن اینکه تورم ۸۶ درصدی مسکن در مقابل تورم عمومی ۳۹ درصدی نشان دهنده این است که بخش بزرگی از تورم مربوط به مسکن است و تا زمانی که ۴۰ درصد سرمایه‌های کشور را به بخش مسکن با ارزش افزوده صفر برود، نمی‌توان انتظار کاهش قیمت ارز را داشت.
وی تصریح کرد: متاسفانه الان دو چالش بزرگ داریم؛ از طرفی صرفه اقتصادی تمام فعالیت‌های اقتصادی که زیر ۳۸ درصد نرخ تورم بازدهی دارند، غیراقتصادی شده و از طرف دیگر، بخش بزرگی از سرمایه‌های کشور برای حفظ ارزش در بازارهایی مثل طلا، ارز، مسکن و سپرده‌های بانکی سرمایه‌گذاری شده‌اند. طبیعی است که در این شرایط، پول و ریال ایرانی با کاهش ارزش مواجه شود و انتظار این که شرایط با این سیاست‌گذاری‌ها بهتر شود، دور از ذهن است. به گفته گودرزی، عموما دولت‌ها برای این که در این تله نیفتند، سودهای کاذبی که در بازارهایی مانند مسکن است را محدود می‌کنند تا سرمایه‌ها را به بخش مولد اقتصاد ببرند، اما متاسفانه این اتفاق هنوز در اقتصاد ما رخ نداده است. این کارشناس حوزه مسکن اظهار داشت: مسکن بیش از ۸۶ درصد جهش قیمتی در سال گذشته داشته و طبیعتا بخش مولد اقتصاد ایران قادر به رقابت با این نرخ بالا و غیرمعقول نیست. دولت و مجلس باید تلاش کنند تا سودها را واقعی کنند و آن بخش ارزش افزوده را در اقتصاد ایران احیا کنند. متاسفانه بازدهی‌ها به سمت کاذب رفته و در بخش موازی اقتصاد در حال نقد شدن است و در بازارهایی که ارزش افزوده صفر دارند سرمایه‌گذاری می‌شود.  یک کارشناس حوزه مسکن نیز با بیان اینکه رکود در بازار مسکن حداقل تا دو سال آینده ادامه خواهد یافت، گفت: برخی از املاک ساخته شده در منطقه یک تهران، ده تا پانزده سال است که فروش نمی‌روند. علیرضا مهدی‌زاده، کارشناس حوزه مسکن گفت: درحال‌حاضر وقت خرید خانه نیست، چون قیمت‌ها بیش از حد افزایش پیدا کرده و قیمت مسکن از واقعیت اقتصادی فاصله دارد؛ بنابراین اگر کسی قصد خرید خانه و نیاز واجب دارد، می‌تواند وارد بازار شده و خانه بخرد، اما خرید خانه برای سرمایه‌گذاری قطعا پیشنهاد نمی‌شود. وی افزود: مردم می‌توانند قدرت خرید خود را در بازار‌های دیگر افزایش داد و بعد از یک تا دو سال وارد بازار ملک شوند. مهدی‌زاده ادامه داد: به‌نظر می‌رسد تا یکی دو سال آینده، قیمت‌ها در حوزه مسکن چندان تکان نخواهد خورد تا بقیه بازار‌ها کم کم رشد کنند و به رشد بخش مسکن برسند. وی درخصوص خرید زمین نیز گفت: همین وضعیت برای خرید زمین هم صدق می‌کند و شاید حادتر هم باشد؛ دولت بعد از چندین ماه تصمیم گرفته زمین را آزاد و گسترش افقی شهر‌ها را انجام دهد، کم کم می‌بینیم پروژه‌های یکی دو طبقه در حال ساخت است، با این کار قیمت زمین می‌شکند، پیش‌بینی می‌شود در آینده نیز، قیمت زمین نه تنها افزایش چشمگیری نخواهد داشت که با گسترش افقی شهرها، قیمت زمین متعادل خواهد شد. این کارشناس حوزه مسکن تصریح کرد: به این دلیل، مسکن دچار رکود شدیدی شده که خانه‌های گرانی را می‌ساختیم که با واقعیت اقتصاد ما تطابق نداشت؛ ضمن اینکه وقتی جلوی گسترش شهر‌ها را می‌گیریم و به سمت آپارتمان‌سازی می‌رویم، قیمت زمین مدام افزایش پیدا می‌کند.وی اظهارکرد: به طور کلی ساخت آپارتمان‌های ۵ یا ۶ طبقه، کالای گرانی است، چون قوانین شهرداری و مهندسی پیچیده می‌شود، گودبرداری و هزینه آسانسور وجود دارد و همه این‌ها هزینه ساخت‌وساز را بالا می‌برد و ۳۰ میلیون تومان حداقل هزینه ساخت هر متر مسکن می‌شود. مهدی‌زاده تصریح کرد: باید مثل کشور‌های دیگر به سمت گسترش افقی شهر‌ها برویم، مانند تورنتو که ۴ میلیون نفر جمعیت دارد و ۴ برابر تهران است و یا کشور هلند که مساحت‌اش به اندازه استان مازندارن است و ۱۶ میلیون نفر جمعیت دارد، اما ۹۰ درصد مردم در خانه‌های ویلایی زندگی می‌کنند. اگر ما هم با این الگو خانه‌های ویلایی یک تا دو طبقه بسازیم، هزینه ساخت کاهش می‌یابد، اگر قیمت خانه به یک میلیارد و حداکثر ۲ میلیارد تومان برسد معقول است. وی عنوان کرد: از یک میلیارد و ششصد هزار کیلومتر مربع مساحت ایران ما فقط در کمتر از یک درصد زندگی می‌کنیم، در حالی که بسیاری از مکان‌ها هنوز قابل سکونت است. در کشور‌های مشابه می‌بینیم که آن‌ها در سه تا چهار درصد مساحت کشورشان زندگی می‌کنند. مهدی‌زاده گفت: ساختمان‌هایی در منطقه یک تهران ساخته شده که ده پانزده سال است که خالی مانده و قدرت خرید مردم هم هیچ وقت به خرید آن نمی‌رسد، این خطا است، باید مسکنی بسازیم که پولش به جای این که حبس شود، به اقتصاد برگردد و مطابق با واقعیت‌های اقتصاد کشور باشد و از این الگوی شهرنشینی نجات پیدا کنیم. محمود فاطمی عقدا، کارشناس حوزه مسکن نیز در مورد رکود کنونی بازار معاملات مسکن، گفت: «در حال حاضر با توجه به شرایط اقتصادی کشور، پایین بودن توان اقتصادی خانوارها و از سوی دیگر قیمت بالای مسکن، این بازار به سمت رکود رفته است. این رکود به‌نوعی است که به‌راحتی نمی‌توان از آن خارج شد.» او ادامه داد: «از نشانه‌های این رکود نیز می‌توان به آمارهایی اشاره کرد که از شهر تهران وجود دارد و بر اساس آن در یک تا دو ماه اخیر قیمت‌ها کاهشی بوده است. کسانی که قصد فروش ملک خود را دارند به‌دلیل نبود مشتری مجبور هستند آن را با قیمت پایین‌تری بفروشند. هر چند برخی از فروشندگان واقعی، واحد خود را ۲۰ تا ۳۰ درصد پایین قیمت می‌دهند، اما باز هم خریداری برای آن پیدا نمی‌شود.» فاطمی عقدا همچنین در زمینه نااطمینانی که در بازار مسکن رخنه کرده توضیح داد: «موضوعی که به آن اشاره شد، نشان می‌دهد جو نااطمینانی نسبت به آینده در بازار جریان دارد و فعالان نمی‌دانند در آینده چه اتفاقی خواهد افتاد. بنابراین خریداران با وجود کاهش قیمت نیز وارد معامله نمی‌شوند تا بازار رونق بگیرد.»