شروط موفقیت سیاستگذاری دستوری در بازار اجاره‌بها

لجاجت بازار اجاره در رعایت مصوبات
برای نخستین بار در سال ۱۳۹۹ ستاد ملی مقابله با کرونا مصوب کرد که در شرایط کرونایی و برای کاهش جابه جایی خانوارها که به شیوع بیماری کمک می‌کرد، موجران ملزم به تمدید قراردادهای اجاره مسکن برای شهر تهران ۲۵ درصد، کلانشهرها ۲۰ درصد و سایر شهرها ۱۵ درصد نسبت به سال قبل و ویژه قراردادهای تمدیدی تعیین شدند؛ این مصوبه تا امسال هم مجدداً تمدید شد این در حالی است که مشاهدات از تحولات بازار اجاره حکایت از عدم رعایت این مصوبه و رشد 100درصدی اجاره مسکن در یک سال را دارد. هرچند دولت به مستاجران و اجاره دهندگان هشدار داد که خارج از حیطه ثبت نرخ اجاره در سامانه‌ها عمل نکنند اما مشاهدات از بازار نشان از عدم رعایت این دستورات را دارد. همچنین مشاوران املاک نیز با این ادعا که این قانون نه تنها نتوانسته و نمی‌تواند رشد نرخ اجاره بها را کنترل کند معتقد هستند که اینگونه طرح ها نه تنها موجب آرام کردن بازار مسکن نمی‌شود بلکه موجب تلاطمات بیشتر و رشد بیش از حد قیمت‌ها می شود.

عبور تورم اجاره از سقف ۲۵ درصدی
با اعلام مرکز آمار ایران در خصوص تغییرات نرخ تورم در پایان تیرماه امسال، نرخ تورم نقطه به نقطه اجاره به رقم ۳۷.۹ درصد رسیده است. آنطور که تابناک نوشته است، خانوار‌های کشور به طور میانگین، ۳۷.۹ درصد بیشتر از تیر ماه ١٤٠١، برای اجاره خانه هزینه کرده اند و این به معنای عبور از سقف ۲۵ درصدی برای نرخ اجاره است. همچنین نرخ تورم دوازده ماهه منتهی به پایان تیرماه برای بخش اجاره به رقم ۳۵.۸ درصد رسیده که این نرخ نیز از سقف تعیین شده در تهران و در سایر شهر‌ها بیشتر است.این روند افسارگسیخته در نرخ اجاره بها باعث شده تا بخش اعظمی از در‌آمد مستاجران این روز‌ها صرف اجاره‌بهای مسکن شود و همین امر موجب کوچ مستاجران به مناطق پایین‌تر و دیگر سکونت‌گاه‌ها شده است.

الگوی تعیین سقف اجاره بها بر اساس تورم سال گذشته
حالا در این شرایط مجلس شورای اسلامی با اصرار بر تعیین سقف اجاره‌بها برای موجران، طرحی را ترتیب داده‌اند که براساس آن، موجر باید از تورم یک‌سال گذشته برای مبالغ یک‌سال آینده تبعیت کنند. این در شرایطی است که موجران خود اجاره را براساس تورم عمومی در سال جاری و برای امرار معاش خود اخذ می‌کنند. در حالی که بازار جاره‌‌‌بها در ایران همواره تابعی از تورم عمومی و تورم مسکن بوده، آیا می‌توان انتظار رعایت این مصوبات را داشت؟ آیا موجرانی که خود از دریافت اجاره به نرخ تورم عمومی امرار معاش می‌کنند، حاضر به رعایت این نسخه دستوری مجلس می‌شوند؟

شرط رعایت مصوبات قانونی بازار اجاره
در همین زمینه «فرشید ایلاتی»- کارشناس اقتصادی بازار مسکن با تاکید بر اینکه اجرای مصوبات دولت برای کنترل بازار اجاره نیاز به دو بستر قانونی و فراهم شدن زیر ساخت‌های فنی دارد - به خبرنگار روزنامه «تجارت» گفت: «کنترل دستوری بازار اجاره و مسکن در همه دنیا مرسوم بوده و اگر بستر قانونی و زیرساخت های فنی آن فراهم شود در ایران هم قابل اجراست.» ایلاتی تصریح کرد:« طرح ارتقای اعتبار اسناد رسمی که اکنون در مجمع تشخیص مصلحت نظام در حال بررسی است اگر نهایی شود، هیچ قراردادی خارج از این بستر قانونی نوشته نخواهد شد در حالی که اگر قراردادی خارج از این قانون تنطیم شود مشمول جرم پول‌شویی می‌شود.»

خطر پدیده دو قولنامه ای در اجاره مسکن
او در ادامه توضیح داد:« به عنوان نمونه نرخ اجاره بر اساس طرح جدید مجلس که باید بر اساس تورم سال گذشته اخذ شود؛ اگر طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول تصویب شود، تمام مصوبات دولت و مجلس برای بازار اجاره لازم الاجرا خواهند شد در غیر این صورت اگر موجری برای دور زدن قانون از دو قولنامه که یکی بر مبنای نرخ دولت و یکی هم بر حسب نرخ گذاری خود تنظیم شود، موجر بر حسب قانون مرتکب جرم پول‌شویی خواهد شد و جریمه های کلان باید پرداخت کند.» به گفته این کارشناس مسکن، اکنون به دلیل خلا قانونی، پدیده ثبت دو قولنامه‌ای در میان اجاره املاک تجاری و مغازه ها برای دور زدن قانون مالیات وجود دارد و مجمع تشخیص مصلحت نظام باید هر چه سریع تر مصوبه اعتبار اسناد رسمی را به نتیجه برساند در غیر این صورت موجران برای دور زدن تکالیف قانونی در اجاره مسکن به تنظیم دو قولنامه ای رو می‌آورند.

شرط قانونمند شدن بازار اجاره
ایلاتی با بیان اینکه اجرای مصوبات مجلس در بازار اجاره نیازمند، اعتبارزدایی از اسناد و قولنامه‌های عادی و فراهم شدن زیر ساخت فنی است، افزود:« اگر این دو اصل رعایت شود، می‌توان امید داشت، بازار اجاره از سال آینده بر حسب تکالیف قانونی طرح کنترل و ساماندهی اجاره‌ بهای املاک مسکونی پیش خواهد رفت.» او تصریح کرد:« قانون مبارزه با پولشویی که صراحتا عنوان می‌کند که تنظیم استاد عادی بدون ثبت دیجیتال به منزله و مصداق پولشویی است و این جزو جرایم سنگینی است که در دنیا با آن برخورد سنگینی می‌شود و اگر این قانون و قانون طرح کنترل و ساماندهی اجاره‌ بهای املاک مسکونی به تصویب برسد، بازار اجاره بر حسب تکالیف قانونی پیش خواهد رفت.» او با اشاره به چشم انداز اجاره تکالیف قانونی در بازار اجاره تصریح کرد:« اگر این قوانین به تصویب برسد می‌توان این قول را به مردم داد که نهایتا تا سال آینده بازار اجاره مسکن قانونمند و بر حسب تکالیف قانونی پیش خواهد رفت.» ایلاتی افزود: «طرح کنترل و ساماندهی اجاره‌ بهای املاک مسکونی که به تصویب رسیده و قانون اعتبار زدایی از اسناد عادی هم احتمالا تا شهریور در مجمع تشخیص به تصویب خواهد رسید؛ همچنین بحث فنی ثبت دیجیتال معاملات نیز که اکنون در مرحله اجاره قرار دارد؛ بنابراین با در نظر گرفتن این زیر ساخت ها می‌توان امید داشت که حرکت بازار اجاره بر حسب تکالیف قانونی پیش خواهد رفت.»

مسکن کالای اجتماعی است نه اقتصادی
این کارشناس مسکن با اعتقاد به اینکه مسکن یک کالای اجتماعی است و نه اقتصادی که نیازمند دوخالتو نرخ دستوری است، گفت:«در هیچ بازاری نرخ‌گذاری دستوری جواب نمی‌دهد اما بازار مسکن از سایر بازارها مستثنی است و دخالت دولت در آن مجاز است چراکه مسکن در مرجله اول یک کالای اجتماعی و بعد اقتصادی. مسکن هیچ جایگزینی در کالاهای اجتماعی ندارد لذا سیاست‌گذاری منحصر به فردی را می‌طلبد.» او با بیان اینکه نرخ گذاری در بازار اجاره همگام با نرخ تورم توسط دولت در همه دنیا حتی در امریکا هم مرسوم است، گفت:« مسکن را چون یک کالای اقتصادی تعبیر می‌کنند لذا می‌خواهند آن را بر حسب قوائد اقتصادی کنترل کنند و دخالت دولت را مجاز نمی‌دانند در حالی بازار مسکن حتی در آزادترین اقتصاد دنیا مثل آمریکا هم تحت کنترل است و دولت‌های کشورهای دنیا هم در کنترل بازار مسکن دخالت دارد.»